关于东方嘉苑项目不动产登记问题处理方案

一、基本情况

（一）项目建设情况

1.项目建设位置

项目位于焦作市马村区解放东路北侧。

2.项目建设单位

河南三兴房地产有限公司。

3.项目开工、竣工时间

项目开工时间2008年3月，2011年9月建成。

4.项目建筑物分布及现状

本项目用地面积20479平方米，建设10栋楼，建筑面积44627.48平方米，小区居民406户，均已交付入住。

（二）项目建设手续取得情况

1.项目立项手续取得情况

未查到本项目发改委立项批复文件。

2.项目建设国有建设用地手续取得及使用情况

本项目用地面积20479平方米，原为焦作市千山棉织厂用地，用途为工业，土地证号为：焦国用（1999）字第194号、焦国用（2000）字第40014号。2008年经焦作市城市规划管理局马村分局批准控制性详细规划为商住，图纸编号：焦规马控图（2008）第03号。

3.项目建设工程规划手续取得及实施情况

本项目未办理建设工程规划许可证。

4.项目建设施工许可及工程竣工验收情况

本项目未办理建筑工程施工许可证，未进行竣工验收备案和消防验收备案。

（三）项目预售许可、销售（入住）及税费缴纳等情况

1.预售许可的取得情况

本项目未办理商品房预售许可证。

2.房屋销售（入住）情况

10栋楼406套住宅已全部销售入住。

3.房屋销售发票的开具情况

购房发票未开具。

（四）涉及的其他情况

该项目手续不全无法办理不动产登记，导致群众长期诉求，2019年被列为省级交办问题楼盘。

二、存在问题

（一）开发建设主体灭失

开发建设单位河南三兴房地产有限公司法人闫凤雷已失联多年，无继承单位。

（二）存在违反土地利用条件问题

由于未经批准违法占地，2011年4月焦作市国土资源局马村分局对河南三兴房地产有限公司进行了行政处罚，罚金614370元已缴纳。2019年11月8日，市自然资源和规划局完成了该地块的地价评估，评估价为543.33万元，扣除前期交纳的220万元土地保证金后，欠缴土地出让金323.33万元。

（三）未通过建设工程规划核实问题

由于项目未办理建设工程规划许可证，无法办理规划核实手续。

（四）未办理消防验收和竣工验收备案

由于未办理建设工程施工许可证，消防验收和竣工验收相关材料缺失，未办理消防验收和竣工验收备案手续。

（五）存在欠缴相关税费问题

欠缴土地出让金323.33万元，需补缴配套费约134万元，需缴纳人防易地建设费约196万元。税务部门显示注销状态，欠缴相关税费待税务部门进一步核实。

三、处理意见

该方案主要解决项目10栋楼不动产办证问题及相关税费追缴问题。

（一）开发建设主体灭失问题

建议按照《实施方案》第19条，因开发建设单位失联，无法依据当事人申请办理不动产登记的，可在市自然资源和规划局门户网站及不动产所在地进行公告，告知开发建设单位在公告结束之日起30日内申请登记。公告期不少于15个工作日。超过时限开发建设单位不申请的，由马村区人民政府指定马村街道办事处代为申请办理不动产登记。

（二）用地手续问题。建议按照《实施方案》第7条，以项目实际开工时间为基准日重新评估土地价格，由开发建设单位补缴土地出让金，完善土地手续。

（三）规划核实问题。建议按照《实施方案》第12条，该项目在符合国土空间规划的前提下，由市自然资源和规划局按现状出具认定意见或核实意见。相关核实手续或认定意见、核实意见作为不动产登记建设工程符合规划的材料。

（四）消防验收和竣工验收备案问题。建议按照《实施方案》第16条，由马村街道办事处委托有资格的第三方进行消防评估和工程质量安全鉴定，确认消防和工程质量安全合格后，由市住房和城乡建设局出具认可证明。

（五）税费征缴问题。建议按照《实施方案》第26条，由市自然资源和规划局、人防、税务等部门对相关规费、税费等予以核算或说明，核算结果或情况说明函告马村区人民政府，由马村区人民政府作出“证缴分离”书面承诺，相关部门凭马村区人民政府承诺书，办理行政审批或出具认定意见。

（六）办理不动产登记。建议按照《实施方案》第27条，按照“证缴分离”原则，由马村区人民政府会同市直相关职能部门依法依规追缴原产权单位拖欠税款、出让金等相关费用，同时购房人可凭借契税完税凭证和不动产登记申请材料，在马村区政府的组织下，办理不动产登记。

马村区加快解决不动产登记若干历史遗留问题领导小组

               房地产领域工作专班

                2022年2月16日