关于祥瑞小区项目不动产登记问题处理方案

一、基本情况

（一）项目建设情况

1.项目建设位置：项目位于焦作市马村区鑫垣路北侧、颐春路西侧。

2.项目建设单位：焦作市宏业经贸有限责任公司。

3.项目开工、竣工时间：项目开工时间2008年4月，竣工时间2010年2月28日。

4.项目建筑物分布及现状等：本项目规划用地面积27197平方米，总建筑面积42796.98平方米，共建设9栋多层住宅楼建筑面积39492.49平方米、临街一层商业门面房建筑面积2278.41平方米、车库943.29平方米及门岗房82.79平方米，均已交付入住。

（二）项目建设手续取得情况

1.项目立项手续取得情况：2010年4月28日取得焦作市发改委《关于核准马村区祥瑞小区项目的批复》（焦发改投资【2010】224号）。

2.项目建设国有建设用地手续取得及使用情况：已办理国有土地使用权证：焦国用[2010]第059号。2010年6月17日已办理建设用地规划许可证（焦规马补地字第2010第02号）

3.项目建设工程规划手续取得及实施情况：2020年据实认定取得建设工程规划许可证，1-8#楼及临街门面房已通过规划核实。祥瑞小区1#楼焦规马建补字2013第01号（2013.5.22），祥瑞小区2#楼焦规马建补字2013第02号（2013.5.22），祥瑞小区3#楼焦规马建补字2013第03号（2013.5.22），祥瑞小区4#楼焦规马建补字2013第04号（2013.5.22），祥瑞小区5#楼焦规马建补字2013第05号（2013.5.22），祥瑞小区6#楼焦规马建补字2013第06号（2013.5.22），祥瑞小区7#楼焦规马建补字2013第07号（2013.5.22），祥瑞小区8#楼焦规马建补字2013第08号（2013.5.22），祥瑞小区门面房焦规马建补字2013第09号（2013.5.22），祥瑞小区9#楼未办理建设工程规划许可证。

4.项目建设施工许可及工程竣工验收情况：1—8#楼及临街门面房已办理《建筑工程施工许可证》（编号B4108022014110701），未办理竣工验收备案。

5.其他情况：1—8#楼及临街门面房已办理建设工程消防验收备案，9号楼、车库未进行消防验收备案。

（三）项目预售许可、销售（入住）及税费缴纳等情况

1.预售许可的取得情况：已办理1—8#楼及临街门面房商品房预销售许可证（焦房预售证第201544号）。

2.房屋销售（入住）情况：已全部销售入住，1—8#楼已备案，临街门面房、9号楼、车库未备案。

3.房屋销售发票的开具情况：1—8#楼购房发票已开具，临街门面房、9号楼、车库未开具发票。

（四）涉及的其他情况

2020年被列为省级交办问题楼盘。

二、存在问题

（一）存在超规划建设问题

该小区1-8#楼临街底层住宅改为商业使用，经勘测商业面积超原批准规划834.93平方米，小区9号楼（1134.15平方米）及车库（943.29平方米）未办理规划建设手续，2021年1月7日，市自然资源和规划局根据《焦作市中心城区问题楼盘化解处置暂行办法》进行了据实现状认可，焦作市宏业经贸有限责任公司按规定已缴纳超规划面积罚金103129.68元。仍需补缴出让金约61万元、配套费约25万元。

（二）未完成竣工验收备案和消防验收备案

因资料缺失，工程未办理竣工验收备案。9号楼、车库未进行消防验收备案。

（三）存在欠缴相关税费问题

该小区超规划建设部分需补缴出让金约61万元、配套费约25万元，需缴纳人防易地建设费约10万元。临街门面房、9号楼、车库未开具发票，存在欠缴税金约98万元。

三、处理意见

该方案主要解决项目1-9#楼及临街一层门面房、车库不动产办证问题及相关税费追缴问题。

（一）规划核实问题。小区1—9#楼及临街门面房、车库已进行了据实现状认可，建议按照《实施方案》第12条，由市自然资源和规划局按现状出具认定意见或核实意见。相关核实手续或认定意见、核实意见可以作为不动产登记建设工程符合规划的材料。

（二）竣工验收备案和消防验收备案问题。建议按照《实施方案》第16条，由焦作市宏业经贸有限责任公司委托有资格的第三方进行工程质量安全鉴定和消防评估，确认消防和工程质量安全合格后，由市住房和城乡建设局出局认可证明。

（三）税费征缴问题。建议按照《实施方案》第26条，由市自然资源和规划局、人防、税务等部门对相关规费、罚款、税费等予以核算或说明，核算结果或情况说明函告马村区政府，由马村区政府告知项目建设单位，一并作出“证缴分离”书面承诺，相关部门凭马村区政府和项目建设单位承诺书，办理行政审批或出具认定意见。

（四）办理不动产登记。建议按照《实施方案》第27条，按照“证缴分离”原则，由马村区政府会同市直相关职能部门依法依规追缴，同时购房人可凭借契税完税凭证和不动产登记申请材料，在马村区政府的组织下，办理不动产登记。

马村区加快解决不动产登记若干历史遗留问题领导小组

               房地产领域工作专班

                2022年1月6日